Schlafende Riesen: Essen und Dortmund entwickeln sich zu Diensleistungsmetropolen. Trotzdem haben nur wenige Immobilienkäufer die beiden Kommunen auf der Rechnung.
Dortmund hat den Strukturwandel vom Industriestandort zum Dienstleitungszentrum erfolgreich geschafft. Die Stadt ist heute wichtiger Standort für Versicherer wie die AOK oder Continentale. Zugleich hat Dortmund Arbeitgeber aus den Bereichen Systemtechnik, Biomedizin, IT und Software angelockt.
An der TU Dortmund sind über 34 000 Studenten eingeschrieben. Hinzu kommen Studenten der sieben Fachhochschulen
und privaten Hochschulen der Stadt. Die jungen Zuzügler sorgen für einen hohen Anteil an Ein-Personen-Haushalten:
Dieser folgt dem bundesweiten Trend zur Single-Wohnung und liegt bei über 40 Prozent. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Die positive Entwicklung Dortmunds macht sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar.
Die Makler von Engel und Völkers verzeichneten einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 29 Prozent. „Aufgrund des geringen Angebots sind in Dortmund 2016 in allen Lagen die Faktoren gestiegen. Liebhaberobjekte erzielen nie da gewesene Faktoren und Preise. Die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch“, sagt Engel & Völkers-Makler Wolfram Rother. Die Makler beobachten in den teuersten Lagen in der City, Innenstadt-Süd und Ost inklusive Kaiserbrunnen, sowie Kirchhörde, Lücklemberg und Bittermark Angebotspreise für Bestandswohnungen von 1400 bis 2000 Euro pro Quadratmeter. Die City und ihr östlicher Teil sind optimal erschlossen und an die lokale Infrastruktur angebunden.
Die guten Lagen liegen südlich der Innenstadt und umfassen grüne Stadtteile wie Barop, Hombruch, Renninghausen und Eichlinghofen mit ihren Einfamilienhäusern und kleineren Geschossbauten. Hombruch punktet mit guter Anbindung
und der Nähe zur Universität. In den guten Lagen werden Quadratmeterpreise bis 1450 Euro aufgerufen. Gen Osten
ist die Gartenstadt bei Wohnungssuchenden beliebt.
Die einfachen Lagen erstrecken sich von der Innenstadt-Nord nordöstlich nach Scharnhorst und Derne und westlich nach Huckarde, Kirchlinde und Marten. In den einstigen Bergbaustadtteilen stechen die früheren Werkssiedlungen heraus, die teilweise modernisiert wurden. Wer Ruhrpott-Flair sucht, kann hier günstig mieten und kaufen.
Die Stadt versucht, der gesunden Wohnraumnachfrage mit mehr Neubau gerecht zu werden. Zudem verfolgt Dortmund
auf der Brache des ehemaligen Stahlwerks von Thyssenkrupp in Hörde ein ehrgeiziges Stadtentwicklungsprojekt. Auf 100 Hektar entstand ein Naherholungsgebiet mit See und angrenzender Bebauung mit Stadtvillen zum Kauf und zur Miete. „Bereits heute werden in diesem Bereich in einigen Objekten Angebotsmieten von mehr als zehn Euro aufgerufen. Und die Gegend wird sich aller Voraussicht nach in den kommenden Jahren weiter positiv entwickeln“, prognostizieren die Marktbeobachter des
Wohnungskonzerns Vonovia.
Laut Immobiliendienstleister Planet-Home stiegen die Neubaumieten in Dortmund im vergangenen Jahr auf 8,80 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter. Für neues Wohneigentum werden im Schnitt bis zu 3600 Euro je Quadratmeter verlangt. Trotz des Preisanstiegs in Neubau und Bestand sind Immobilien in Dortmund weiterhin erschwinglich. Das spricht sich herum: „Mittlerweile drängen hier vermehrt überregionale und internationale Investoren in den Markt, da in Dortmund im Vergleich zu den Städten an der Rheinschiene und den A-Standorten vergleichsweise günstige Preise verlangt werden“, beobachtet Engel & Völkers-Makler Rother.
Obwohl wirtschaftlich gut aufgestellt, hat die Stadt Wachstumsprobleme: Bis zum Jahr 2030 verliert Essen laut Prognose der Bertelsmann Stiftung 3,7 Prozent seiner Einwohner. Die Ruhr-Stadt stemmt sich gegen ihr Image als graue Stadt der Stahlkocher.
Tatsächlich ist Essen die grünste Stadt des Ruhrgebiets und trägt 2017 den Titel „Umwelthauptstadt Europas“.Der Strukturwandel wirkt sich positiv auf den Wohnungsmarkt aus, ohne ihn zu sehr aufzuheizen. „Das Geschehen auf dem Essener Wohnungsmarkt ist weit ruhiger als in den meisten anderen Städten vergleichbarer Größe“, beobachten die Experten des Immobilienkonzerns Vonovia. Sowohl bei Mieten als auch Kaufpreisen ist ein Süd-Nord-Gefälle erkennbar. In Rüttenscheid und Bredeney verzeichnet Vonovia Angebotsmieten bis 7,80 Euro pro Quadratmeter. Laut LEG-Wohnungsmarktreport werden sogar Quadratmeterpreise bis 8,50 Euro aufgerufen. Auch Kettwig, Schuir, Fischlaken, Heidhausen und Haarzopf sind bei Wohnungssuchenden beliebt. Neben guter Infrastruktur gibt es eine relativ hohe Zahl an Einfamilienhäusern. Für Eigentumswohnungen werden Quadratmeterpreise zwischen 2500 und 3800 Euro aufgerufen — in der landschaftlich reizvollen Nähe zur Krupp-Villa sogar bis zu 5100 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser schlagen schnell mit 400 000 Euro zu Buche.
Günstige Mitte, teurer Süden. „Die anhaltende Niedrigzinsphase führt weiterhin zu moderat steigenden Immobilienpreisen,
insbesondere in den begehrten Lagen im Essener Süden und um den Baldeneysee“, sagt Susanne Fromm von Engel & Völkers Essen. Die Maklerin erwartet für die gefragten Gebiete im Süden eine anhaltend gesunde Nachfrage und moderat steigende Preise. Essen ist eine der wenigen Städte, in denen die City nicht zu den teuersten Lagen gehört.
Es gibt aber auch Neubau. Der Krupp-Gürtel Nord nahe der Zentrale von Thyssenkrupp ist ein anspruchsvolles Stadtentwicklungsprojekt. Die Brache mit 52 Hektar Größe soll innerhalb der nächsten zehn bis 15 Jahre in ein urbanes Mischquartier mit Wohnungen, Gewerbe, Gastronomie und Handel inklusive eines Parks verwandelt werden.
Für Selbstnutzer ist Essen noch ein erschwinglicher Markt. Investoren können im Süden ein sicheres Geschäft machen, im Norden drohen höhere Risiken.