In Hamburg werden die Randlagen entdeckt und in Bremen drängen gut situierte ältere Käufer junge Interessenten an den Stadtrand. In Kiel und Hannover herrscht Aufbruchstimmung. Und Wolfsburg avanciert zum Geheimtipp.

Hamburg Hafen (photo: https://www.flickr.com/photos/neonculture)

Hamburg Hafen (photo: https://www.flickr.com/photos/neonculture)

 

Ein Geheimtipp für Anleger ist Hamburgs Immobilienmarkt schon lange nicht mehr. „Hamburg hat in den vergangenen fünf Jahren unheimlich aufgeholt“, sagt Joern Olaf Ridder, Bereichsleiter Wohnimmobilien
und Zinshaus beim Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. Das Transaktionsvolumen für Eigentumswohnungen belief sich 2012 auf 1,75 Milliarden Euro. Damit belegt Hamburg im Marktbericht Wohnimmobilien
des Maklerhauses Engel & Völkers den dritten Platz hinter München und Berlin. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern landet Hamburg mit 1,3 Milliarden Euro sogar auf dem ersten Platz. Ersten Hochrechnungen zufolge hat sich 2013
an diesen Zahlen kaum etwas geändert.

Elbe, Alster, Fleete und viele Grünflächen bieten hohe Lebensqualität in der Hansestadt. Laut Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung wächst Hamburg bis 2030 um 7,2 Prozent. Die Stadt ist längst Touristenmagnet, Startpunkt
für Kreuzfahrten sowie beliebtes Ziel für Städtereisende und Wochenendausflügler. Events wie der Hafengeburtstag, die alle zwei Jahre stattfindenden Cruise Days und Sportveranstaltungen wie das Radrennen Cyclassics locken zusätzliche
Besucher in die Stadt. Als Wirtschaftsstandort punktet Hamburg mit Arbeitgebern wie Airbus, Beiersdorf, Otto Group, Edeka, mit Verlagen und Agenturen. Und was Kunst und Kultur anbelangt, muss sich die Stadt dank zahlreicher Museen
und Theater sowie der Kreativviertel Sternschanze, St. Pauli, Ottensen und Grindel nicht hinter Hipster-Hochburgen wie Berlin verstecken.

Anleger können beim Kauf einer Immobilie in der Elbmetropole darauf vertrauen, dass ihre Anlage im Wert stabil bleibt. Deshalb steigen die Preise für Immobilien in Hamburg weiter — während die Rendite für Vermieter schrumpft.

In einer eigenen Liga. Objekte mit direktem Elbe-, Alster- oder Hafenblick sowie die Elbvororte haben sich preislich vom Rest der Stadt abgekoppelt. Bei Luxusimmobilien in Blankenese, Nienstedten und Othmarschen ist die Flucht ins
„Betongold“ besonders spürbar. „Bedingt durch das historisch niedrige Zinsniveau und das geringe Angebot ist dieKaufentschlossenheit der Kunden nach wie vor stark“, stellen die Experten von Engel & Völkers in ihrem Marktbericht
fest. Auch rund um die Außenalster ist das Angebot knapp. Die Stadtteile gehören seit Jahren zu den wertstabilsten Immobilienmärkten Deutschlands. Eigentumswohnungen mit direkter Wasserlage kosten in Harvestehude, Rotherbaum,
Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst zwischen 7000 und 15 000 Euro pro Quadratmeter. Eine Stadtvilla oder ein Stadtpalais in guter Lage wechselt für 3,5 bis 15 Millionen Euro den Besitzer.

Für Altbauten mit Jugendstilcharme in den Toplagen von Hohenfelde, Eilbek und St. Georg werden ebenfalls Liebhaberpreise fällig. Da das Stadtbild durch Nachkriegsbauten aus den 50er und 60er-Jahren geprägt ist und Stadtteile
von Hauptverkehrsadern zerschnitten werden, kann der Quadratmeterpreis innerhalb weniger Straßenzüge erheblich variieren. In guten Lagen beginnt die Preisspanne für Eigentumswohnungen bei rund 4000 Euro pro Quadratmeter,
in mittleren Lagen mit mehr Verkehrslärm und weniger Nähe zum Wasser bei etwa 3200 Euro.

Auch die Szeneviertel haben ihren Preis. St. Pauli und die Sternschanze bieten ein pulsierendes Nachtleben. Das ehemalige Arbeiterviertel Ottensen hingegen lockt mit tollen Einkaufsmöglichkeiten entlang der Ottenser Hauptstraße,während
sich in den Hinterhöfen immer mehr Künstler und Kreative ansiedeln. Diese Stadtteile ziehen vor allem junge, kaufkräftige Hamburger an. Mieten und Kaufpreise steigen hier seit Jahren kontinuierlich. Laut dem Immobilienportal Immoscout24 kletterte der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen von 3652 Euro im Jahr 2012 auf 3966 Euro 2013. Experten rechnen hier zwar nicht mehr mit zweistelligen Steigerungsraten, doch moderate Preisanstiege sind weiterhin drin. Die Nachfrage ist so hoch, dass selbst sanierungsbedürftige Altbauten schnell neue Eigentümer finden. Auch für Neubauprojekte, oft in Hinterhöfen, gibt es genügend Käufer.

Das ehrgeizigste Neubauprojekt ist „Mitte Altona“, ein neuer Stadtteil rund um den Bahnhof Altona. Nach gut zweijährigen Verhandlungen zwischen der Stadt und den verantwortlichen Projektgesellschaften ist der erste Entwicklungsabschnitt
für 1600 Wohnungen freigegeben. Noch in diesem Jahr werden die ersten Bauanträge für das zweitgrößte Bauprojekt Hamburgs eingehen. Jeweils ein Drittel der Wohnungen entfällt auf öffentlich geförderte Wohnungen, frei finanzierten Wohnungsbau und Eigentum. „Mitte Altona“ soll grüner und umweltfreundlicher werden — und die Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt entspannen.

Mindestens 6000 neue Wohnungen. Das vom Senat beschlossene „Bündnis  für das Wohnen“ sieht pro Jahr 6000 neue Wohnungen vor, 2000 davon staatlich gefördert. 2012 wurde die Marke mit 8700 Genehmigungen erstmals überschritten. Im vergangenen Jahr lag die Zahl bei 10 328 Genehmigungen, darunter Projekte wie das „Stadtpark-Quartier Barmbek“ und der „OxPark“ in Langenhorn. „Weil es in den Toplagen kaum noch freie Bauflächen gibt, weichen viele
Investoren in dezentrale Lagen aus“, sagt Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger. An der Grenze zu Ottensen laufen die Abrissarbeiten für das „St. Pauli von Bahrenfeld“: Das Dreieck zwischen Von-Sauer-Straße,
Straußstraße und Bahrenfelder Chaussee beherbergte Bordelle und zwielichtige Klubs. Bis Mitte 2015 soll auf der 0,8 Hektar großen Fläche ein Quartier mit 143 Wohnungen und rund 170 Mini-Apartments entstehen. Die Miete dürfte
bei zehn Euro je Quadratmeter liegen.

Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Barmbek sind im Stadtpark-Quartier bis Ende 2015 knapp 100 Wohnungen geplant. Die ersten Immobilien wurden bereits verkauft. Der Quadratmeterpreis für Zwei- bis Vier-Zimmer-
Wohnungen mit 60 bis 125 Quadratmetern Wohnfläche beginnt bei 3900 Euro. 15 Kilometer vom Zentrum entfernt wird das Gelände des ehemaligen Krankenhauses Ochsenzoll zum „OxPark“ ausgebaut. Kernstück des 10,6 Hektar großen
Areals ist das Projekt „Unter den Linden Hamburg“. Der Immobilienkonzern Patrizia saniert 26 historische Bestandsgebäude und baut zwölf Mehrfamilien- und Stadthäuser. Bis 2016 werden 200 Bestandswohnungen und 250 Neubauwohnungen mit ein bis fünf Zimmern von 40 bis 180 Quadratmeter Größe an Eigennutzer und Investoren verkauft. Die Quadratmeterpreise starten bei 3500 Euro. „Die Bauträger preisen die gestiegenen Baukosten ein“, erklärt Stolz. Auch die höheren Ansprüche der Kunden — Balkone, Aufzüge und Barrierefreiheit — spiegeln sich in den Preisen.

Günstiger wird es auf der anderen Elbseite, in Wilhelmsburg und Harburg. Die Stadtteile kämpfen noch immer mit Imageproblemen. „Noch vor zwei Jahren war Wilhelmsburg nur ein Durchfahrtsort. Das war einmal. Und in zwei bis drei
Jahren wird der Stadtteil noch einmal viel weiter sein“, sagt Ridder. Für die Internationale Bauausstellung und die Gartenschau wurden dort mehrere Wohnprojekte angestoßen. Experten attestieren Wilhelmsburg Potenzial, wenn die Wasserflächen zugänglich gemacht und Parkanlagen aufgewertet werden. Als Erfolgsbeispiel gilt der „Woodcube“: Laut Bauherr das weltweit erste CO2-neutrale,schadstoffarme Mehrfamilienhaus aus Holz. Alle Wohnungen in dem fünfgeschossigen Bau sind verkauft, Preis pro Quadratmeter: 4500 Euro. Normale Neubauten kosten in Wilhelmsburg 2800 bis 3500 Euro je Quadratmeter.

Verblasster Glanz. Ganz genau hinschauen müssen Anleger in der HafenCity. Für Wohnungen, die nicht in vorderster Front liegen, kann das Niveau der Erstvermietung mitunter nicht gehalten werden. Laut Immoscout24 ist die Kaltmiete in der HafenCity von 12,52 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf 11,90 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr gefallen. Hamburgs jüngster Stadtteil ist nach wie vor im Bau und durch die neue U-Bahn-Linie U4 an die City angeschlossen. Die Bauarbeiten am Lohsepark laufen; er soll die grüne Achse des Viertels werden. Begehrt sind Wohnungen direkt am Wasser oder mit Blickachse zur Elbphilharmonie und den Landungsbrücken. Pro Quadratmeter zahlt man hier mehr als 6000 Euro.

 

Bremer Stadtmusikanten am Markt (photo: https://www.flickr.com/photos/verborrea)

Bremer Stadtmusikanten am Markt (photo: https://www.flickr.com/photos/verborrea)

Glaubt man dem US-Magazin „Vanity Fair“, ist Bremen der einzige interessante Ort in Deutschland — zumindest für Superreiche. Im Ortsteil Vegesack können sie sich in der Lürssen Werft ihren Traum einer Luxusjacht erfüllen. Doch
Bremen hat auch für Normalbürger einiges zu bieten: Weser und Hafen, hanseatische Architektur, das Rathaus und der Bremer Roland als UNESCO-Welterbe. Der Autokonzern Daimler und die Brauerei Beck’s sind neben Luft- und
Raumfahrtindustrie wichtige Arbeitgeber, die Universität zieht junge Leute und Forschungsinstitute in die Stadt.

Seit 2008 wechseln immer mehr Wohnungen und Häuser in Bremen ihren Besitzer, laut Maklern sind Renditen bis zu fünf Prozent möglich. „Insbesondere vor dem Hintergrund der geringen Neubautätigkeit führt die wachsende
Nachfrage zu Verknappungen des Wohnangebots“, heißt es im Immobilienmarktreport der Wirtschaftsförderung Bremen. Die Folge: „In den Innenstadtlagen rund um den Roland explodieren die Preise“, sagt Volker Twachtmann von
Mues & Twachtmann Immobilien. In der Bahnhofsvorstadt und im Ostertorviertel stieg bei Bestandsimmobilien der Quadratmeterpreis um jeweils rund 150 Euro auf 1521 Euro beziehungsweise 1928 Euro. In der Altstadt kletterte der Preis
von 1783 Euro auf 1978 Euro pro Quadratmeter. Wurden Immobilien 2004 noch für das 19,9-Fache der Jahresmiete verkauft, stieg der Vervielfältiger bis 2013 auf das 21,3-Fache. Investoren sollten daher ganz genau hinschauen.

Der Markt ist leer gefegt. Makler Twachtmann verkauft Objekte in begehrten Lagen wie Schwachhausen inzwischen im Bieterverfahren. Die Preise übertreffen zuweilen sogar seine Erwartungen. Er fürchtet in Top-Lagen einePreisblase. Nicht mal die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf fünf Prozent zu Jahresbeginn bremste die Kauflaune.

Beeinflusst wird die Marktentwicklung vom demografischen Wandel. Die Bertelsmann Stiftung prognostiziert, dass der Anteil der über 65-Jährigen bis 2030 auf 26 Prozent steigt, während die Zahl der jungen Einwohner schrumpft.
Schon jetzt streben die Älteren in die Stadt: „Wir erleben viele gutsituierte ältere Käufer, die in den 60er- bis 80er- Jahren ins Umland gezogen sind und jetzt ins Zentrum zurückkehren“, sagt Twachtmann. Jüngere Interessenten mit
weniger Kapital werden an den Stadtrand gedrängt. Sie nehmen verstärkt Stadtteile wie Huchting oder Gröpelingen ins Visier — Viertel, in denen es bisher kaum Nachfrage gab. Dort stieg der Quadratmeterpreis bei Bestandswohnungen
von 997 Euro auf 1035 Euro. Die Viertel dürften sich in den nächsten Jahren positiv entwickeln — auch preislich.

Neuer Wohnraum entsteht in der Überseestadt und am Werdersee. Hilse Bau errichtet in Huckelriede zwölf Wohnungen zwischen 76 und 99 Quadratmetern Größe für Preise ab 214 000 Euro. Am Europahafen entsteht derzeit „The Portment“: Weser Wohnbau vermarktet hier 34 Eigentumswohnungen. Wohnen auf 70 bis 200 Quadratmetern kostet ab 2550 Euro je Quadratmeter.

Die Stadt will die Mietpreise begrenzen und sozialen Wohnungsbau fördern. „Investoren weichen daher ins Hochpreissegment aus, um genug Rendite zu erzielen“, sagt Twachtmann. Die Folge: zu wenig bezahlbarer Wohnraum — eine
Entwicklung, die den Markt in Bremen in den nächsten Jahren prägen wird.

 

Rathaus Hannover (photo: https://www.flickr.com/photos/trombone65)

Rathaus Hannover (photo: https://www.flickr.com/photos/trombone65)

Hannover hat Großes vor. Im 2013 verabschiedeten „Wohnkonzept 2025“ macht es sich die Stadt zur Aufgabe, sich um Wohnungsneubau, Bestandsentwicklung und die Sicherung preiswerten Wohnraums zu kümmern. Um den prognostizierten Bedarf von 7900 Wohnungen bis 2025 zu decken, hat Hannover eine Wohnbauflächeninitiative gestartet, die möglichst viele neu erschließbare Flächen identifizieren soll. Baukosten- und Aufwendungszuschüsse
sollen garantieren, dass pro Jahr auch 100 geförderte Neubauwohnungen mit maximal sechs Euro Nettokaltmiete entstehen. Zusätzlich sollen in die Jahre gekommene Wohnquartiere aufpoliert werden. „Dies betrifft insbesondere den
Geschosswohnungsbestand aus den 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahren“, heißt es im Konzept. Dazu will die Stadt unter anderem energetische Maßnahmen fördern.

Für Investoren stehen die Zeichen gut. Auswertungen des Beratungsunternehmens Empirica zeigen, dass der Kaufpreis im Verhältnis zum Einkommen seit 2004 sogar leicht gesunken ist. Lange wird das wohl nicht mehr gelten. Branchenexperten sehen den Immobilienmarkt seit einiger Zeit im Aufwind. Gemessen am Transaktionsvolumen für Eigentumswohnungen landete Hannover mit 312 Millionen Euro im Jahr 2012 noch vor Essen und Dortmund. Der Immobilienverband Deutschland zählt die Stadt zu den Top-Ten-Standorten, der in allen Wohnsegmenten steigende Preise gegenüber dem Vorjahr aufweist. „In den guten Lagen der Stadt zahlt man bereits 1900 Euro pro Quadratmeter und in den sehr guten Lagen 2800 Euro pro Quadratmeter“, so die Fachleute in ihrem Marktreport über die Preise im Bestand. Sie erwarten weiterhin eine hohe Nachfrage nach Kaufimmobilien.

Am Wald wird’s teuer. Im Zooviertel und in Waldhausen sind Preise und Mieten am höchsten. Die Viertel grenzen an den Stadtwald Eilenriede. Zudem gibt es schicke Altbauten aus der Zeit der Jahrhundertwende und Stadthäuser aus den
30er- bis 50er-Jahren. Waldhausen legte innerhalb eines Jahres im Bestand einen Preissprung um zwölf Prozent hin, der Quadratmeter kostet 3000 Euro. Auch in Kirchrode zieht die Nachfrage weiter an. List und die Oststadt haben sich ebenfalls deutlich verteuert. Die Mieten stiegen innerhalb eines Jahres um 4,2 und 3,9 Prozent an. Am Nordrand von List entstehen nur wenige Minuten vom Mittellandkanal entfernt fünf Häuser mit 60 Eigentumswohnungen mit Balkonen
oder Dachterrassen. Die Zwei- bis Fünfzimmerwohnungen kosten pro Quadratmeter zwischen 3000 und 3815 Euro.

„Wohnlagen mit Entwicklungspotenzial versprechen die Nordstadt sowie Linden, das vom Lindener Marktplatz ausgehend schöne Wohnstraßen mit einer Altbebauung aus dem Jugendstil bietet“, prognostiziert das Maklerhaus Engel
& Völkers. Hier ist das Lebensgefühl dynamischer, weil die Nordstadt von den Studenten der Leibnitz Universität im angrenzenden Herrenhausen profitiert.

Unterdessen wird die Altstadt aufpoliert: Bis Sommer 2015 wird das Leineufer saniert und eine Stadtterrasse errichtet. Die ehemalige Gehörlosenschule wird in eine Volkshochschule umgebaut, und an der Roßmühle baut Helma
Wohnungsbau für elf Millionen Euro ein Haus mit zwei Gewerbeflächen und 16 Mietwohnungen zwischen 55 und 120 Quadratmeter Größe.

 

Kieler Hafen (photo: https://www.flickr.com/photos/abudun)

Kieler Hafen (photo: https://www.flickr.com/photos/abudun)

Die Förde lockt. Schleswig-Holsteins Landeshauptstadt ist keine Schönheit. Viele Zweckbauten zeugen vom eiligen Wiederaufbau der Stadt nach dem Zweiten Weltkrieg. Die Lage an der Förde macht diesen Makel aber wett. Als größter
deutscher Kreuzfahrthafen und Gastgeber der Kieler Woche zieht die Stadt jede Menge Besucher an. Gleich drei Hochschulen bringen neue Einwohner in die Stadt — entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Single-Apartments.

Die Miete im Bestand liegt bei rund sieben Euro pro Quadratmeter, für Neubauten in Top-Lagen fallen hingegen bis zu elf Euro pro Quadratmeter an. Gut angebundene Lagen in der City sind auch bei Rentnern gefragt, die aus dem Umland
in die Stadt zurückkehren. „Neben barrierefreien Neubauten suchen Anleger besonders renovierte Altbauten aus der Jahrhundertwende in der Innenstadt oder nahe der Universität in Ravensberg und Blücherplatz“, weiß Makler
Hans Schütt. Der Quadratmeterpreis für Wohneigentum im Bestand stieg in mittleren Lagen von 1481 Euro auf 1664 Euro. Für gute Lagen müssen Interessenten mit Preisen ab 2100 Euro rechnen. Direkt am Wasser, etwa im beliebten
Düsternbrook, kann es noch teurer werden. Wermutstropfen: Seit Jahresbeginn liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent.

VW-Werk in Wolfsburg (photo: https://www.flickr.com/photos/5mal5)

VW-Werk in Wolfsburg (photo: https://www.flickr.com/photos/5mal5)

 

Mehr als nur Autostadt. Wolfsburg war lange nur die VW-Metropole im Dunstkreis von Braunschweig, Magdeburg und Hannover. Heute ist Niedersachsens fünfgrößte Stadt ein Dorado für Investoren. Die Autoren der Deutschen
Bank heben in ihrem Report zu deutschen Wohnimmobilien als Kapitalanlage eindeutig den Daumen: Die Relation zwischen Preis und Kaufkraft stimmt, die Mieten stiegen zwischen 2009 und 2013 in annähernd gleichem Maß wie die
Preise für Eigentumswohnungen.

Gute Rahmenbedingungen für ein Investment. Zum gleichen Ergebnis kommt Empirica: Im Blasenindex des Beratungsunternehmens liegt Wolfsburg im grünen Bereich. Das bedeutet, dass der Markt unter Umständen sogar unterbewertet
ist. Die Preise haben bereits einen ersten gewaltigen Sprung hingelegt: In guten Lagen kostet der Quadratmeter 17 Prozent mehr als 2012 und liegt jetzt bei 1540 Euro. Der Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen
legte innerhalb eines Jahres um beinahe 190 Euro zu auf derzeit knapp 1300 Euro. Das gleiche Bild zeigt sich auch in einfachen Lagen.

Laut Statistik finden weniger als die Hälfte der Erwerbstätigen in Wolfsburg auch Raum zum Wohnen. Mehr als 70 000 Menschen pendeln täglich in die Stadt. Um aus Pendlern neue Einwohner zu machen, hat die Stadt eine Wohnungsbauoffensive gestartet. Laut Plan sollen bis 2020 gut 6000 neue Wohnungen entstehen und zusätzlich Bestandsimmobiliensaniert werden. So kann Wolfsburg es schaffen, dem vom Wegweiser Kommune prognostizierten Bevölkerungsschwund entgegenzuwirken.

Kaufinteressenten lockt die Stadt mit Fördergeldern: Wolfsburg unterstützt seine Einwohner beim Bau oder Kauf von Eigentum sowie beim altersgerechten Umbau einer Immobilie. Bis zu 30 Prozent der gesamten Kosten, bekommen
Bauherren oder Käufer dazu.

 

erschienen in €uro 05/2014