Innenstadt von Münster (Quelle: Flickr)

Münsters Zeiten als „hidden champion“ unter den deutschen Immobilienmärkten sind vorbei: In Szene-Lagen steigen die Preise kräftig, während die Mietrendite mancherorts an der 3,5-Prozent-Marke kratzt.

Münster spielt endgültig bei den Großen mit: Einwohnerzahl, Wirtschaft und Kultur entwickeln sich durchweg positiv, während der Immobilienmarkt zunehmend unter Druck gerät. Selbstnutzer und Kapitalanleger suchen lange nach den passenden vier Wänden, seit dem Jahr 2012 steigen nicht nur die Anzahl, sondern auch der Umsatz der Transaktionen.

Entspannung ist nicht in Sicht: Während das Land Nordrhein-Westfalen nach einer Erhebung des statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen bis 2030 rund 6,4 Prozent seiner Einwohner verliert, wird Münster weiter wachsen. Die Bertelsmann Stiftung prognostiziert, dass die Anzahl der Einwohner bis 2025 weiter steigt. 326 000 Menschen sollen dann in der Domstadt leben.

Treibender Faktor des Wachstums ist die Universität, an der mehr als 40 000 Studenten eingeschrieben sind. Die Domstadt hat bereits einen Stammplatz im Anspannungsranking der Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen (GBI). Dabei wird gemessen, wie schwierig es ist, in einer Stadt Wohnraum zu finden: In Münster ist es demnach für Studierende besonders schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die GBI gewichtet für ihr Ranking 23 Faktoren: Mieten, Leerstand, Anzahl der Studierenden und Erstsemester sowie Attraktivität der Stadt im Ausland.

Obwohl Münster es Zuzüglern in Sachen Wohnraum nicht leicht macht, versuchen viele trotzdem ihr Glück in den Szenelagen: Wohnungen in Kreuz- und Domviertel sind heiß begehrt. „Studierende sind sehr standortsensibel und haben genaue Vorstellungen von ihrem Lebensumfeld“, sagt GBI-Analyst Eike Winkler. Sie wollen Wohnraum in zentralen Lagen mit kurzen Wegen zu Universität und Innenstadt, guter Infrastruktur und hoher Kneipendichte. Notfalls machen sie dafür Abstriche bei Größe und Ausstattung der Wohnung. Wie eng der Markt für Käufer ist, zeigt die Tabelle . Im Domviertel war das Angebot so knapp, dass kein seriöser Durchschnitt gebildet werden konnte.

Kaum Rendite in der Innenstadt. Das treibt die Mieten im Stadtzentrum weiter nach oben. Das Domviertel ist mit 10,47 Euro Miete pro Quadratmeter eine der teuersten Lagen. Im Kreuzviertel liegt der Quadratmeterpreis mittlerweile bei 9,68 Euro. Im Bestand sprangen die Preise um 10,6 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter. „Großer Beliebtheit erfreuen sich hier hochwertige Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 90 und 130 Quadratmeter“, beobachten die Makler von Engel und Völkers. Für Investoren verliert das Viertel jedoch an Attraktivität: Die Mietrendite liegt mittlerweile bei 3,05 Prozent. Nach Steuern, Kosten für die Verwaltung und Rücklagen für die Instandhaltung bleibt nur wenig übrig.

Im Münsteraner Westen zieht die Nachfrage am Aasee und in Sentrup weiter an. „Hier suchen überwiegend Familien nach großzügigen Einfamilienhäusern mit einer modernen Ausstattung“, so die Makler. Während die Mieten im vergangenen Jahr moderat stiegen und mittlerweile zwischen 8,78 Euro und 9,21 Euro pro Quadratmeter liegen, verteuerten sich Bestandsimmobilien in beiden Stadtteilen um mehr als acht Prozent. Käufer müssen hier mittlerweile mit 2500 Euro pro Quadratmeter planen. Auch in Mauritz, das wegen seiner grünen Umgebung bei Familien ebenfalls beliebt ist, stiegen die Preise um bis zu 9,7 Prozent. Ein Plätzchen im Grünen kostete Ende 2015 hier zwischen knapp 2800 und 3000 Euro je Quadratmeter.

Probleme beim Neubau. Die Stadt will für Entlastung sorgen, doch viele Projekte sind noch immer in der Planungsphase. Vier Kilometer vom Domplatz entfernt soll im Norden der Stadt das Wohnquartier Markweg entstehen. Der Bebauungsplan sieht für das Areal in Rumphorst rund 300 Wohnungen in Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern vor. Bei den Anwohnern stößt der Entwurf aber auf Protest. Auch bei der Entwicklung des Osmo-Geländes im Münsteraner Hafen hakt es gewaltig. Fest steht nur, dass die LVM-Versicherung einen Teil des Geländes von den Stadtwerken übernimmt. Die Verhandlungen mit den Investoren des „Neuhafens“, dem daneben geplanten Wohnquartier in Toplage, sind seit Jahren immer wieder dem Scheitern nahe.

Kein gutes Zeichen angesichts der Voraussage des Marktforschungsinstituts Prognos: Die Autoren der Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ zählen Münster zu den Top-Ten-Regionen mit sehr hohem Nachfragedruck. Die stetig wachsende Zahl an Haushalten führt zu einem angespannten Wohnungsmarkt mit sehr hoher Nachfrage. Die Prognos-Analysten gehen davon aus, dass sich die Wohnsituation in Münster bis 2030 weiter stark zuspitzen wird. Bleibt die Bautätigkeit so wie heute, fehlen bis dahin 17 000 Wohnungen in der Stadt. Immerhin tut sich im Südwesten was: Auf dem Beresa-Gelände in Mecklenbeck steht der Abbruch bevor. Die Firmengebäude des früher dort ansässigen Autohändlers sollen weichen, um Platz für ein Wohnquartier zu schaffen. Geplant sind 200 Geschosswohnungen und rund 70 Einfamilienhäuser. Im Sommer will die Stadt den Bebauungsplan veröffentlichen und den Bürgerdialog starten.

(€uro 05/2016)