Hamburg wächst und prosperiert, das setzt den Immobilienmarkt unter Druck. Das hohe Preisniveau zwingt vor allem die Selbstnutzer unter den Käufern in kleinere Wohnungen und Randlagen.

Auch wenn die Olympiabewerbung Hamburgs längst abgehakt ist und am Immobilienmarkt wieder „business as usual“ herrscht, das olympische Motto „höher, schneller, weiter“ gilt für die Hansestadt dennoch. Wohin man auch blickt, fast nur Rekordzahlen: Mehr als 1,87 Millionen Menschen werden laut Bertelsmann Stiftung im Jahr 2025 in der Stadt leben — so viele wie noch nie. Zwei Prozent beträgt im laufenden Jahr das vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut prognostizierte Wachstum des Bruttoinlandsprodukts der Stadt. 12,6 Millionen Übernachtungen und 6,2 Millionen Gäste wurden 2015 registriert, bis 2020 sollen es 13,5 Millionen Übernachtungen sein.

Eine andere Zahl sieht dagegen nicht besonders rekordverdächtig aus: die Mietrendite. Im Schnitt beträgt sie 3,87 Prozent (2015: 4,08 Prozent) und gilt damit nach dem €uro-Ranking bestenfalls als solide. In beliebten Vierteln liegt sie unter 3,5 Prozent; in der Premiumlage Harvestehude mittlerweile gar bei 3,0 Prozent. Nur acht der untersuchten 89 Bezirke liegen über der 4,5-Prozent-Marke — darunter bisherige Außenseiter wie Horn und Heimfeld.

Das Ergebnis ist wenig überraschend, beachtet man die Preisentwicklung. Nach Berechnungen des Maklerhauses Grossmann & Berger stiegen die Preise für Hamburger Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren um 70 Prozent. Das Preisniveau bescherte Hamburg auch 2015 wieder einen Platz unter den Top 3 der teuersten deutschen Großstädte — nur München ist teurer, Frankfurt liegt gleichauf. Die Nachfrage in Hamburg ist unverändert hoch.

Liebhaberpreise. Und so führen Immobilien mit Alster- oder Elbblick nach wie vor die Preisliste an. „Mit Preisen von über 13 Millionen Euro für Villen in Bestlagen am Wasser ist das Premiumsegment vom normalen Markt abgekoppelt“, stellt Engel und Völkers fest. Blankenese, Harvestehude, Rotherbaum und Uhlenhorst festigen ihren Ruf als teuerste Standorte. Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger, beobachtet Quadratmeterpreise bis zu 15 000 Euro bei Neubauten mit Alsterblick, wenn die Immobilie perfekt auf die Premium-Zielgruppe abgestimmt ist. Auch die HafenCity spielt in dieser Spitzen liga. Die 2017 eröffnende Elbphilharmonie beherbergt die teuersten Wohnungen der Stadt: Zwischen 30 000 und 36 000 Euro werden dort je Quadratmeter fällig.

Lediglich Preise ab 4000 Euro werden in zentrumsnahen Lagen aufgerufen. Dennoch: In Altona, Eimsbüttel, Eppendorf, Hoheluft, Ottensen, St. Georg, St. Pauli und Sternschanze wird die Suche nach einer Miet- oder Kaufwohnung zum Geduldsspiel: Denn es gibt kaum Angebote, dafür liegen die Mieten von Bestandswohnungen bei zwölf Euro je Quadratmeter. Singles und kinderlose Paare reagieren darauf, indem sie bescheidener werden: „Sie verzichten dann lieber auf ein Zimmer, als Abstriche bei der Lage zu machen“, sagt Andreas Gnielka, der bei Grossmann & Berger Bestandsimmobilien betreut.

Junge Familien orientieren sich in günstigere, dezentralere Lagen, zum Beispiel Barmbek oder Teile von Hamm. Das spiegelt sich mittlerweile auch dort in den Preisen wider: Die Mieten liegen in Barmbek-Süd und Hamm-Mitte bei knapp unter elf beziehungsweise zehn Euro je Quadratmeter. Für Bestandsimmobilien in Barmbek-Süd stieg der Quadratmeterpreis 2015 um acht Prozent. Objekte in Hamm-Mitte verteuerten sich im Schnitt um 5,7 Prozent.

Um Platz zu schaffen, wird in der Hansestadt eifrig gebaut. Zwei Millionen Quadratmeter Wohnfläche sind derzeit in Hamburg laut Beratungsunternehmen Bulwiengesa im Entstehen. Käufer bekommen für ihr Geld aber weniger Wohnfläche: 2008 betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße noch 115 Quadratmeter, heute liegt sie bei 94 Quadratmetern.

In Hoheluft sollen diesen Sommer die H99 Smartlofts fertiggestellt werden. Der Projektentwickler Metropol Grund errichtet an der Hoheluftchaussee 18 Mietwohnungen mit durchschnittlich 45 Quadratmetern. Die teilmöblierten Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sind im Loft-Charakter geplant, mit Lichteinfall von beiden Seiten. Ein-Zimmer-Wohnungen mit 46 Quadratmetern werden für 780 Euro Kaltmiete angeboten.

Weiter nördlich entsteht in Lokstedt unter der Regie des gleichen Entwicklers das Projekt Süderfeld Park. Rund sechs Kilometer vom Hauptbahnhof und vier Kilometer von der Autobahn A 7 entfernt haben die Bauarbeiten für 21 Townhouses, 22 Geschossbauten und vier Stadtvillen mit 380 Wohneinheiten begonnen. Kfw-Energiestandards, ein Blockheizkraftwerk, begrünte Fassaden und Dachgärten sowie ein Carsharing-Angebot zeichnen das energieeffiziente Projektaus. Der Großteil der Wohnungen wird vermietet, 21 Stadthäuser sind als Eigentumswohnungen geplant. Die Vermarktung soll im Herbst beginnen.

In der HafenCity investiert Dahler und Company 120 Millionen Euro in das Quartier HC34 am Sandtorkai, Fertigstellungstermin ist 2017. Geplant sind fünf Gebäude, die neben Einzelhandel und Gastronomie, Hotel und Kino auch 214 Wohnungen beherbergen werden, ein Drittel davon gefördert. Die Wohnungen sind zwischen 43 und 134 Quadratmeter groß und werden für 14,50 Euro je Quadratmeter vermietet. Für geförderten Wohnraum soll die Kaltmiete bei 6,10 Euro den Quadratmeter liegen.

Das größte zusammenhängende Neubauprojekt nach der HafenCity ist Altona Mitte. Im kommenden Jahr sollen die Bauarbeiten am ersten Bauabschnitt beginnen, der sich über das Areal des stillgelegten Güterbahnhofs Altona zwischen Harkortstraße und Wasserturm erstreckt. Für den südlichen Teil sind eine Blockrandbebauung mit zwölf Quartieren, ein Stadtteilpark und öffentliche Einrichtungen vorgesehen. Die Behrendt Gruppe errichtet insgesamt 280 Neubauwohnungen und vermarktet diese bereits: In eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 48 Quadratmetern müssen Käufer 260 000 Euro investieren. Vier-Zimmer-Wohnungen mit knapp über 100 Quadratmetern werden um 530 000 Euro angeboten.

Nur eine S-Bahn-Station entfernt stehen auch an der Holstenstraße Veränderungen an: Die Carlsberg-Brauerei hat angekündigt, die Holsten-Produktionsstätte Anfang 2018 von Altona nach Hamburg-Hausbruch zu verlagern. Die Stadt will das frei werdende Gelände gemäß eines Mischkonzepts mit Wohnungen und Gewerbe bebauen.

Blick nach Osten. Bis zu 20 000 Wohnungen sollen im Hamburger Osten entstehen. Die Stadtteile rechts der Alster sind bisher überwiegend von Gewerbeflächen, aber kaum von zusammenhängenden, charmanten Wohnvierteln geprägt. Potenzial gibt es allemal: Jede Menge Grünflächen und Wasserläufe durchziehen den Hamburger Osten.

Die Stadt hat es sich in ihrem Entwicklungskonzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ zur Aufgabe gemacht, diese Qualitäten „zu entdecken, zugänglicher zu machen und gut zu gestalten“. Dafür muss viel Vorarbeit geleistet werden. „Gewerbegebiete sind umzuwidmen, Betriebe umzusiedeln — das wird noch ein paar Jahre dauern“, sagt Stolz.

Doch die Stadt bemüht sich, dem Hamburger Osten zu alter Attraktivität zu verhelfen: 1938 lebten 250 000 Hamburger in hübschen Gründerzeitbauten rechts der Alster — bis sie im Krieg zerstört wurden. Besonders schwer traf es Rothenburgsort, das bei den Bombardements 1945 förmlich ausgelöscht wurde. Der noch 1938 florierende Stadtteil mit 45 650 Einwohnern wirkt heute wenig anziehend — 2012 lebten hier nur 8800 Hamburger. Jetzt gilt es, dem zergliederten Bezirk wieder mehr städtisches Leben einzuhauchen, Norderelbe und den Elbpark Entenwerder besser für die Öffentlichkeit zu erschließen. Der aufgewertete Stadtteil soll künftig die Verbindung zur östlichen HafenCity herstellen.

Ein besonders ambitioniertes Ziel hat sich die Stadt für den Billebogen im Westen von Rothenburgsort gesteckt: Er soll die Speicherstadt des 21. Jahrhunderts werden. Geplant ist, ungenutzte Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft zum Brandshof mit gestapelten, hoch verdichteten Gewerbebauten zu entwickeln. Kreative Impulse sind auch für Hammerbrook vorgesehen. Der Bezirk zwischen Hauptbahnhof, Berliner Tor und HafenCity soll sich von einer Bürostadt zum „Raum für Stadtpioniere“ entwickeln. Das Stadtentwicklungskonzept sieht ein Musicaltheater und einen Stadtmarkt in der Großmarkthalle sowie 2000 Wohnungen zwischen Münzviertel und Mittelkanal vor.

Die Planungen sind ein Kraftakt, die Entwicklung des Hamburger Ostens wird aber Zeit brauchen — wie seinerzeit die HafenCity. Für die bewährten Lagen westlich der Alster gilt: Wer hier kauft, investiert in eine wertstabile Immobilie — rekordverdächtige Renditen sind aber nicht mehr drin. Bei den Preisen geht es weiter moderat aufwärts.

(€uro 05/2016)