Kaufinteressenten treten sich in traditionell beliebten Vierteln wie Marienburg, Lindenthal oder Braunsfeld auf die Füße. In aufstrebenden Lagen wie Nippes ist die Nachfrage nach Neubauten hoch, dennoch wird in Köln zu wenig gebaut. Rechts des Rheins kann man außerhalb von Deutz unbehelligt auf Immobiliensuche gehen und wird mit höheren Mietrenditen belohnt. Das wird sich wohl bald ändern.

Die Preise für Miet- und Kaufimmobilien kennen in der Domstadt am Rhein nur den Weg nach oben. Nordrhein-Westfalens Millionenstadt steht wirtschaftlich gut da. Laut Umfrage der Industrie-und Handelskammer Köln schätzen die örtlichen Unternehmen ihre Lage positiv ein. Besonders zufrieden: Groß- und Einzelhandel sowie das Dienstleistungsgewerbe. Zudem ziehen elf staatliche und private Hochschulen zahlreiche Studienanfänger an und befeuern die Nachfrage nach Wohnraum.

Die Stadt erwartet, dass bis 2029 mehr als 50 000 Wohnungen zusätzlich benötigt werden. Deshalb sollen in Köln jährlich 3900 neue Wohneinheiten entstehen. Das statistische Landesamt Nordrhein-Westfalen hat jedoch für 2013 und 2012 nur jeweils 2900 Fertigstellungen ermittelt. Auf dem Markt wird es aller Wahrscheinlichkeit noch enger — was die Preise weiter treibt.

Steigende Mieten. „Die Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt ist neben der stetigen Verringerung des Bestands an geförderten Mietwohnungen und der problematischen Steigerung der Mieten auch durch eine zunehmende Polarisierung zwischen den Stadtteilen, den demografischen Wandel und die Herausforderungen des Klimaschutzes gekennzeichnet“, heißt es etwas umständlich im Kölner Stadtentwicklungskonzept. Deswegen will Köln — wie andere Metropolen auch — Stadtteile entwickeln und bezahlbaren Wohnraum fördern. Handlungsbedarf besteht in jedem Fall: „Wohnen und Leben in Köln ist gefragt wie nie, aber heutzutage nicht mehr für jeden bezahlbar“, resümieren die Makler von Wolkenburg Immobilien.

Die Mieten sind im Schnitt um 2,37 Prozent gestiegen und liegen im Mittel bei 8,41 Euro pro Quadratmeter. In Alt- und Neustadt, Braunsfeld, Lindenthal und Marienburg kostet der Quadratmeter bereits mehr als zehn Euro. Als einziger rechtsrheinischer Stadtteil knackt auch Deutz die Zehn-Euro-Marke. Die Analysten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle haben ermittelt, dass die Mieten im zweiten Halbjahr 2014 vor allem im unteren Marktsegment zugelegt haben. „Deutlich überdurchschnittliche Zuwächse sind in Ehrenfeld und Nippes feststellbar, auch in Porz und Chorweiler mit überwiegend einfachen und mittleren Wohnlagen steigen die Mieten spürbar“, heißt es im City Profile Köln.

Zu den begehrtesten und teuersten Lagen für Kaufobjekte zählen Marienburg, Rodenkirchen, Junkersdorf und Hahnwald mit Einfamilienhäusern und Villen. Junge Familien zieht es zunehmend nach Ehrenfeld, wo sie vor allem gepflegte Altbauten nachfragen. „Bei gut situierten Best Agern erfreuen sich großzügige Eigentumswohnungen in Lindenthal, Braunsfeld und in den Innenstadtlagen großer Beliebtheit“, beobachten die Makler von Engel & Völkers.

Preisgefälle. Die Stadt will auch die rechtsrheinischen Viertel attraktiver machen. Dafür sollen lokal abgestimmte Wohnraumkonzepte erarbeitet werden. Abgesehen von Deutz werden Stadtteile wie Kalk, Porz und Poll noch immer als „falsche Rheinseite“ gebrandmarkt. Dabei beleben die gute Anbindung an den Bahnhof Köln Messe/Deutz sowie die Ansiedlung des Senders RTL und des Chemiekonzerns Lanxess die angrenzenden Viertel. In Poll verteuerte sich der Quadratmeter für Kaufobjekte um sechs Prozent auf 1807 Euro. Kalk legte einen Preissprung um sieben Prozent auf 1856 Euro je Quadratmeter hin. Die Mietrenditen liegen über fünf Prozent.

Grundsätzlich besteht jedoch noch immer ein deutliches Preisgefälle zwischen den beiden Rheinseiten. Die Experten des Forschungsinstituts Empirica haben für den City Report Wohnen im Auftrag der Sparkasse Köln-Bonn mehr als 150 000 Immobilieninserate ausgewertet. Nach ihren Daten kosten Neubau-Eigentumswohnungen rechts des Rheins pro Quadratmeter zwischen 2600 und 2750 Euro. Linksrheinisch gehen Neubauten mit Quadratmeterpreisen zwischen 2900 und 4300 Euro in die Vermarktung. Eines der exklusiveren Projekte: Im Quartier Reiterstaffel in Marienburg entstehen auf insgesamt 40 000 Quadratmetern knapp 470 Eigentumswohnungen. Der Projektentwickler Corpus Sireo baut Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit gehobener Ausstattung. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet 239 900 Euro.

Im aufstrebenden Nippes rollen auf dem ehemaligen Werksgelände der Gummifabrik Clouth die Bagger. Rund 1000 Miet- und Eigentumseinheiten sind hier geplant, 300 davon öffentlich gefördert. Die Moderne Stadt GmbH, der das 14,5 Hektar große Areal gehört, verkauft die Mehrzahl der Grundstücke an Projektentwickler und bebaut einige Flächen selbst. Die Pandion AG baut 70 Eigentumswohnungen auf dem Clouth-Gelände, die im Herbst dieses Jahres in die Vermarktung gehen. Kampmeyer Immobilien
entwickelt 56 Wohnungen mit 49 bis 139 Quadratmeter Wohnfläche im Clouth 2. Eine knapp 85 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss kostet 355 000 Euro.

erschienen in €uro 05/2015